Если сравнивать США и Россию в сфере ипотечного кредитования, то наша страна находится в положении новичка. Такое явление, как «ипотечный фонд» в США встречается очень часто, с помощью фондов приобретается порядка 30% всего ипотечного жилья. Акции многих ИФ торгуются на фондовой бирже и инвестировать в них можно буквально с помощью пары кликов. В России же эта индустрия только зарождается, а вложиться в ипотечные фонды можно только напрямую.
Предупреждение о рисках: Инвестирование в ценные бумаги связано с риском частичной или полной потери вложенных средств. Стоимость активов может как расти, так и снижаться. Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с квалифицированным финансовым советником.
Что такое ипотечный фонд?
Основная задача фонда ипотечного кредитования – оказать помощь частному лицу в приобретении либо постройке собственного жилья. При этом часто клиентов фондов называют инвесторами – т.е. они по факту инвестируют в собственную недвижимость. Но клиентов следует отличать от инвесторов – бизнес-ангелов, которые вкладывают личные средства в фонд без цели покупки недвижимости.
Ипотечный фонд не просто помогает найти (или построить) подходящее жилье, но и берет на себя полностью всю работу по оформлению документации и сопровождению сделки.
Первые ипотечные фонды возникли в нашей стране в 2000-х годах. Одна из первых и существующих ныне – некоммерческая организация «Фонд развития ЖКХ» в Вологде. В 2005 году возник свой ИЖФ в Москве. Сейчас по России действует порядка сотни ИФ различного масштаба.
Виды фондов ипотечного кредитования и функции
Можно выделить несколько видов ипотечных жилищных фондов:
- Реализация жилищных программ по льготной ипотеке – например, для военнослужащих или молодых семей. Обратившись в такой фонд, можно получить ипотеку на льготных условиях без лишних заморочек.
- Постройка собственного жилья. Фонды выдают средства для возведения собственных домов и курируют, в том числе, саму постройку – т.е. могут руководить непосредственно строительными работами.
- Покупка квартиры в новостройке или на вторичном жилье. Такие фонды ориентированы исключительно на выдачу средств для ипотеки. Они работают в тесной связке с банками и страховыми компаниями, поэтому их функцией является полное сопровождение сделки – от получения займа до передачи прав собственности.
- Фонды от застройщиков. С их помощью можно купить жилье в новостройке напрямую у заказчика, минуя банки и других посредников.
Схема работы ипотечных фондов
Каким именно образом работают ИФ? На самом деле схема работы проста:
- участники фонда собирают средства для покупки или постройки недвижимости и выкупают закладные по ипотеке у банка;
- фонд становится залогодержателем недвижимости и кредитует участников, обычно под более низкий процент;
- кредитная нагрузка на отдельного участника снижается.
То есть по факту фонды ипотечного кредитования выступают в роли банка, кредитующего частных клиентов под залог жилья.
Если заемщик не сможет расплатиться с фондом, то тот имеет право истребовать предмет залога в свою собственность и выставить на продажу.
На начальных этапах и на этапе интенсивного развития ипотечные фонды финансируются сторонними инвесторами – бизнес-ангелами. Они формируют начальный пул средств, с помощью которого может производиться выкуп закладных. Впоследствии доход делится пропорционально доле участия в бизнесе.
В случае, если сторонних инвесторов нет, а фонд образуется несколькими заинтересованными гражданами, то схема работы немного другая. Так, участники вскладчину выкупают одну закладную, потом – вторую, затем – следующую и т.д. Суть в том, чтобы снизить кредитную нагрузку на участников и при этом дать возможно погасить ипотеку досрочно с минимальной переплатой.
Плюсы и минусы ипотечных фондов
Для участников, рефинансирующих свои ипотеки с помощью фондов, немало плюсов:
- снижение долговой нагрузки;
- возможность вывести жилье из-под обременения и продать по рыночной цене;
- уменьшение переплаты;
- реальный шанс купить собственное жилье с минимальной переплатой.
Но нужно учитывать и минусы:
- получить одобрение на займ в ипотечном фонде не так просто, обычно это достаточно закрытая «тусовка» для своих;
- купить можно не каждое жилье, а только то, которое финансируется фондом;
- фонд становится залогодержателем жилья и выкупать жилье приходится точно также, как в банке;
- если фонд закроется или разорится, то жилье может быть передано другому залогодержателю не с такими выгодными условиями.
Инвесторы, которые непосредственно вкладывают в фонд, могут отметить такие плюсы:
- низкий уровень риска;
- стабильная доходность за счет рентных платежей;
- в случае банкротства заемщика инвестор получает жилье в собственность (т.е. инвестиции обеспечены).
Но есть и минусы:
- низкая доходность – порядка 3-6% годовых;
- большой порог входа – от нескольких миллионов;
- непрозрачная отчетность.
В целом ипотечные фонды – это инструмент опытных инвесторов, готовых рискнуть крупной суммой и лично разбирающихся в особенностях того или иного фонда.
Как инвестировать в ипотечный фонд?
Есть два основных способа инвестировать в ипотечный фонд. Первый – купить ценные бумаги на бирже. Но российские ИФ на бирже не представлены, а зарубежные фонды (они называются mortgage REITs) обращаются только на зарубежных биржа (Нью-Йоркской, Лондонской и Nasdaq).
Поэтому наиболее реален второй вариант – прямое инвестирование. Для этого нужно:
- найти подходящий фонд;
- связаться с руководителем;
- обсудить условия;
- совершить инвестицию по оговоренным условиям.
В каждом фонде предлагаются свои варианты инвестирования, поэтому какого-то единого тарифа не предусмотрено. Но в большинстве случаев можно говорить про инвестиции на срок от 5 до 10 лет и под ставку в районе 3-6% годовых.
Чем больше ставка по ипотеке, тем выше потенциальный заработок инвестора, ведь доход ипотечного фонда складывается как разница между ставкой по ипотеке и предоставляемой ставкой для клиента. Поэтому в ИФ выгоднее инвестировать в эпоху растущих ставок.