Фонды REIT — простой способ инвестиций в недвижимость. Обзор инструмента

Инвестирование в недвижимость не сводится к покупке квартиры или нежилого помещения и последующей сдачи квадратных метров в аренду. Фонды недвижимости REIT позволяют вкладывать сбережения буквально в любую недвижимость земного шара, не выходя из дома. Технически все выглядит как обычная покупка акций соответствующего фонда, приказ на покупку/продажу бумаг отдается через торговый терминал. REIT дают доходность, сопоставимую с фондовым рынком, и с точки зрения доходности не уступают классическим вложениям в квадратные метры.

Что такое фонды REIT, краткая история развития

Аббревиатура REIT – сокращение от Real Estate Investment Trust, дословно это переводится как инвестфонд недвижимости. Принцип работы напоминает ETF, ПИФ, взаимные фонды, привлекаются средства рядовых инвесторов и затем они вкладываются в соответствии с правилами стратегии. Отличие от обычных ПИФов и ETF в том, что REIT вкладываются в недвижимость различного типа, а не в акции компаний.

В других странах к этой идее пришли позже. Например, в Австралии соответствующие изменения в законодательство были внесены только в 1985 г. Но в целом десятки стран последовали примеру США.

О популярности этого инвестиционного инструментам говорит статистика. Только в США напрямую или опосредованно (через взаимные фонды) в REIT фонды инвестирует порядка 140 млн американцев. Real Estate Investment Trust создаются в десятках стран, а совокупный объем инвестированных в них средств исчисляется триллионами долларов.

Классификация фондов недвижимости REIT

По типу недвижимости, в которую вкладываются средства инвесторов, выделяют следующие типы REITs:

1. Индустриальные
2. Дата центры
3. Недвижимость из пиломатериалов
4. Инфраструктурные объекты
5. Офисные здания
6. Резиденции
7. Объекты здравоохранения
8. Складские помещения
9. Ритейл
10. Объекты специализированного назначения

Что касается распределения по странам, то наибольшую долю удерживают США. На штаты приходится порядка 60-65% от мирового объема.

Также возможна классификация reit по модели работы, выделяют:

1. Классические. Инвестфонды этого типа приобретают объекты недвижимости и управляют ими. Доход формируется за счет сдачи в аренду. В США на них приходится $2,5 трлн, инвестированных в real estate сектор, это основной тип инвестфондов недвижимости.
2. Mortgage или mREIT – так называемые ипотечные инвестфонды. Отличие от предыдущего типа заключается в том, что доход формируется за счет ипотечного кредитования либо ценных бумаг с ипотечным обеспечением. Если фонд вместо покупки квадратных метров выдает, например, кредит застройщику, то это mREIT, его доход формируется за счет выплат по займам.
3. Гибридные инвестфонды – сочетают модель работы двух описанных выше типов.
4. PNLR – Public non—listed REITs, публичные инвестфонды, не прошедшие листинг на биржах. Не торгуются на биржах, но выполняют те же требования, что и обычные фонды. По сравнению с аналогами, прошедшими листинг на фондовой бирже, предлагают менее выгодные условия для инвесторов. Могут вводиться ограничения на минимальный период удержания акций.
5. Private REITs – частные инвестфонды, они недоступны рядовым инвесторам. В отличие от предыдущих типов эти фонды неподконтрольны SEC, не раскрывают информацию перед регуляторами и не торгуются на фондовых биржах. С ними работают институциональные инвесторы.

Рядовые инвесторы вкладывают в инвестфонды первых 3 типов. Важно, чтобы акции соответствующего фонда торговались на бирже, без этого работа с ними существенно усложняется.

Требования, выдвигаемые к Real Estate Investment Trust

Для того, чтобы фонд мог классифицироваться как REIT должны выполняться следующие условия:

1. Как минимум 75% активов должны быть инвестированы в недвижимость.
2. Валовой доход должен обеспечиваться как минимум на 75% за счет получения арендных платежей, продажи недвижимости или за счет ипотечного кредитования.
3. На выплату вознаграждения акционерам должно направляться не менее 90% от годового дохода, облагаемого налогом. Для акционеров высокие дивиденды являются преимуществом, но это усложняет рост инвестфонда. Практически все, что зарабатывает инвестиционный фонд он тратит не на расширение, а на вознаграждение акционеров.
4. Количество акционеров – не менее 100.
5. Запрещена чрезмерная консолидация акций в руках одного или нескольких акционеров. Пять и менее человек не могут в совокупности владеть более чем 50% акций.
6. REIT должен управляться советом директоров.

Если все эти требования выполняются, то инвестфонд подходит под определение Real Estate Investment Trust.

Список перспективных REIT фондов

В рамках одного материала невозможно описать даже десятую долю всех существующих инвестфондов этого типа. Поэтому ограничимся крупнейшими REIT и фондами, продемонстрировавшими наивысшую доходность на момент подготовки обзора.

ТОП-5 крупнейших REIT фондов

К крупнейшим относятся:

1. American Tower (AMT). Американский фонд, основан в 1995 г, специализируется на недвижимости в телекоммуникационном секторе. Объем AMT оценивается в $130+ млрд, American Tower работает в десятках стран мира, помимо недвижимости предлагает помощь в развертывании сетей. Количество объектов в портфеле оценивается примерно в 170000.
2. Crown Castle (CCI), основан в 1994 г, модель работы та же, что и у АМТ – ставка сделана на объекты телекоммуникационного сектора. В отличие от АМТ портфель насчитывает порядка 40000 объектов, все они расположены в пределах США. Капитализация оценивается примерно в $90 млрд.
3. Prologis (PLD), инвестфонд запущен в 1983 г, ставка сделана на логистических объектах. Prologis ориентируется на сектор электронной коммерции, этот бизнес нуждается в больших складских площадях и обладает наибольшим потенциалом роста. Активы PLD оцениваются в $50+ млрд.
4. Simon Property Group (SPG), старт состоялся в 1993 г, в портфеле этого американского фонда акцент сделан на торговых центрах. Меньшую долю занимают объекты гостиничного бизнеса, рестораны, офисные площади. Объекты расположены не только в США, но и в Канаде, Мексике, Корее, Японии, Таиланде, Малайзии. Стоимость активов на пару миллиардов долларов ниже чем у Prologis. Помимо размеров фонда он демонстрирует еще и неплохую доходность, летом 2021 г. руководство сообщило об увеличении дивидендов на 7,7%.
5. Equinix (EQIX), американский фонд, работает с 1998 г, специализируется на дата-центрах. Учитывая бурное развитие IT-сегмента, у EQIX сохраняется отличный потенциал для роста в будущем. О масштабах бизнеса говорит то, что около 50% представителей Fortune 500 пользуется услугами Equinix. Стоимость активов оценивается в $46 млрд.

Составим мини-портфель из 5 перечисленных фондов, дивиденды полностью реинвестируются. При таких стартовых условиях $10000 за 20-летний период превратились в $253000. Средний годовой рост портфеля с учетом инфляции – 14,50%.

Просадки есть, это неизбежно, но в целом фонды США отработали отлично. Выход из просадки занимал 1-2 года, большую часть времени наблюдался стабильный рост. Если бы дивиденды не реинвестировались, то рост портфеля оказался бы существенно меньшим – не сработала бы магия сложных процентов.

Самые доходные REIT фонды

Ниже – небольшой список инвестфондов с впечатляющими показателями роста. Для них нехарактерна рекордная капитализация, но темпы роста впечатляют.

В качестве критериев отбора можно рассматривать различные показатели, список ниже составлен по TTM TR. То есть учитывается сколько фонд REIT заработал за предыдущие 12 месяцев, с каждым новым месяцев этот временной отрезок смещается вперед, поэтому в названии и фигурирует TTM – trailing twelve month.

Список лидеров по состоянию на август 2021 г:

1. Park Hotels & Resorts Inc. (PK). Очень молодой инвестфонд, появился в 2017 г. в результате отделения от Hilton Worldwide, специализируется на отельном бизнесе. Капитализация менее $5 млрд, за предыдущие 12 месяцев PK обеспечил доходность в 123,9%.
2. Simon Property Group Inc. (SPG). Фонд рассматривался выше, помимо солидной капитализации он обеспечил и высокий доход – 121,7% за последние 12 месяцев.
3. Jones Lang LaSalle Inc. (JLL). Представитель Британии, занимается не только непосредственно недвижимостью, но также оказывает управленческие и консультационные услуги. Бренд появился в 1999 г. после слияния LaSalle Partners и Jones Lang Wootton, если отслеживать более глубокую историю, то можно сказать, что основа бизнеса была заложена в 1783 г. Капитализация колеблется у отметки $10 млрд, показатель ТТМ TR составил 109,10%.

Правда, такие показатели достигнуты за счет быстрого восстановления после падения, спровоцированного коронавирусным спадом. Рост начался примерно в конце лета 2020 г, за счет этого и достигнуты показатели TTM TR, превышающие 100%. Если оценивать стандартный инвестиционный мини-портфель из этих фондов, то окажется, что за последние пару лет он вырос всего на 6,34%. С учетом инфляции доходность REIT и вовсе отрицательная.

Самые стабильные REIT фонды

Стабильные REIT:

1. EPR Properties (EPR), американский траст, начал работу в 1997 г, капитализация превышает $3,5 млрд. Большую часть портфеля составляют театральные объекты и объекты, связанные со сферой общественного питания. Также средства инвестируются в объекты культурного наследия, спорта, досуга. Фонд примечателен тем, что несмотря на очень сильный спад из-за коронавируса EPR быстро восстановил дивидендные выплаты. Это говорит в пользу стабильности бизнеса.
2. W.P. Carey (WPC), еще один американский Real Estate Investment Trust, работает с 1973 г, акцент сделан на коммерческой недвижимости. Фонд выделяется стабильным ростом дивидендов, вознаграждение акционеров повышается с момента IPO, прошедшего в 1998 г. Капитализация W.P. Carey приближается к $15 млрд.
3. Realty Income Corporation (O). Капитализация порядка $27 млрд, на фоне конкурентов Realty Income выделяется ежемесячной выплатой дивидендов. Причем выплаты росли на протяжении 95 кварталов подряд – один из лучших показателей в индустрии.

Портфель из этих бумаг обеспечил практически идеальную кривую роста дивидендных выплат на протяжении 20 лет. Даже в период мирового финансового кризиса в конце нулевых вознаграждение акционеров росло. Падение началось только во время пандемии коронавируса, но и сейчас есть все шансы быстро выйти из просадки и продолжить рост.

Это далеко не полный список REIT, заслуживающих внимания. Приведены лишь своего рода рекордсмены этой отрасли.

Как инвестировать в REIT фонды?

Есть несколько способов вложения в инвестфонды недвижимости:

1. Можно купить REIT фонды на бирже, это обычные акции, они будут храниться в депозитарии так же, как и ценные бумаги обычных компаний из вашего портфеля. Нужно только чтобы брокер поддерживал выход на соответствующие биржи. В идеале должно быть нечто похожее на решение от Just2Trade – этот брокер организовал выход с единого счета на все крупные биржи планеты, через него можно инвестировать буквально во все, что угодно. Сам процесс заключения сделки ограничивается указанием объема и отправкой заявки. Покупка REIT на бирже – самый удобный способ и для инвестирования, и для трейдинга. Рейтинг иностранных брокеров для инвестирования в REIT можно найти по ссылке.
   
2. Если фонд запустил программу DSPP, то купить акции REIT можно и в обход брокера через трансфер-агента.
3. Можно работать не с акциями, а с CFD (контракты на разницу). Различия в котировках нет, но CFD – более гибкий инструмент, не предполагает непосредственно покупку ценных бумаг. Этот вариант подойдет только для трейдеров, средне- и долгосрочное инвестирование лучше организовывать через реальную покупку акций инвестфондов.

Есть вариант портфельного инвестирования. Вместо покупки бумаг одного фонда приобретаются соответствующие ETF на REITs, в итоге покупка акций одного ETF означает инвестиции в десятки различных REIT.

Примеры таких ETF:

1. Vanguard Real Estate копируется корзина MSCI US REIT Index. Активы ETF оцениваются в $43,8 млрд, комиссия за управление – 0,12%.
2. Schwab US REIT, работает с 2011 г, копируется корзина индекса Dow Jones U.S. Select REIT. Стоимость активов превышает $6 млрд, за управление берут 0,07%.
3. iShares U.S. Real Estate, запущен в 2000 г, копируется корзина Dow Jones U.S. Real Estate Index. Комиссия сравнительно высокая – 0,41%, а стоимость активов оценивается в $5,5 млрд.

Между большинством крупных ETF сохраняется высокая прямая корреляция. Сказывается диверсификация портфеля, средства вложены во множество REIT, поэтому просадка по одному из вариантов недвижимости компенсируется ростом доходности других направлений.

Анализ инвестфондов недвижимости

Базовый принцип не меняется – анализируется ряд мультипликаторов и по ним отбираются наиболее перспективные Real Estate Investment Trust. Но некоторые стандартные мультипликаторы, использующиеся при отборе акций, придется заменить.

При анализе учитывается:

1. FFO – Funds From Operations или средства от операционной деятельности. Показатель создан американской NAREIT, рассчитывается как сумма чистой прибыли, амортизации, обесценивания активов за вычетом прибыли от продажи активов. FFO рассчитывается для устранения влияния амортизации, в случае с недвижимостью амортизация искажает результат так как недвижимость не изнашивается с той же скоростью, что и, например, механизмы. В анализе используется не непосредственно FFO, а рассчитанные на этой основе мультипликаторы.
2. P/FFO – чем показатель ниже, тем лучше.
3. FFO per Share – используется по аналогии с EPS.
4. Такие мультипликаторы как P/E и EPS используются, но в качестве дополнительных. Можно ориентироваться на форвардные значения этих показателей.
5. Dividend Yield – имеет значение и динамика дивидендных выплат, и форвардное значение мультипликатора.
6. Debt to Equity Ratio – чем показатель ниже тем лучше.
7. Учитывается сектор работы фонда.

Стандартные мультипликаторы есть в любом скринере. Есть даже возможность выбрать из перечня поддерживаемых компаний только REIT.

Проблемы могут возникнуть только с показателями, основанными на FFO. FFO публикуется в отчетности, мультипликаторы на его основе можно рассчитать вручную.

О перспективе Real Estate Investment Trust можно судить не только по мультипликаторам, но и по соответствующим индексам. Примеры таких индексов:

• S&P United States REIT. Характеризует состояние американских инвестфондов. В него включены только фонды, реально работающие с недвижимостью, mREITs относятся к финансовому сектору и не входят в корзину индекса.
• FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index. Акцент сделан на ипотечных фондах недвижимости.
• MSCI US REIT Index. Обычный индекс, характеризующий американский рынок.

Всего есть несколько десятков индексов такого типа (как глобальных, так и созданных под американский рынок). С полным перечнем можно ознакомиться на etfdb.com.

Индексы характеризуют состояние сектора в целом. Если, например, S&P United States REIT находится в области исторических максимумов, то лучше подождать с покупкой акций. Оптимальный сценарий – покупка бумаг после коррекции.

Сильные и слабые стороны инвестиций в REIT

Из недостатков стоит выделить:

1. Повышенную налоговую нагрузку. Даже если инвестор из РФ купит бумаги AMT, то 30%-ный налог с дивидендов все равно будет удержан.
2. В случае с mREIT возникает дополнительный риск, связанный с платежеспособностью заемщиков.
3. Риск перенасыщения рынка.
4. Высокую зависимость от политики регуляторов. Понижение ставки является медвежьим фактором для инвестфондов недвижимости.

Есть и серьезные преимущества:

1. Это один из самых доходных видов инвестирования с высокой надежностью. На дистанции обходит S&P 500.
2. Это простейший способ инвестирования в недвижимость.
3. За счет слабой корреляции с другими рынками Real Estate Investment Trust подходят на роль хеджирующего инструмента.
4. Это неплохая защита от инфляции. Практика показывает, что стоимость недвижимости/арендные платежи растут быстрее чем процентная ставка. Это значит, что доход фондов недвижимости обгоняет обесценивание денег.
5. Высокие дивиденды.
6. Высокая доходность. В 2019 г проводилось масштабное исследование в рамках которого изучалась доходность различных типов активов. Выяснилось, что недвижимость с этой точки зрения как минимум не хуже акций. Если учитывать последние 20-25 лет, то REIT обгоняют фондовый рынок.
   
7. Простота инвестирования.
8. Возможность легкой диверсификации портфеля за счет соответствующих ETF.

В целом, критических недостатков у инвестфондов недвижимости нет. Это отличное сочетание надежности и сравнительно высокого дохода.

Заключение

Акции REIT – отличный выбор для любого типа инвестпортфеля. Этот инструмент дает высокий стабильный доход, при этом слабо коррелирует с другими компонентами портфеля, а значит выполняет роль компенсатора, снижая риски. Из наиболее серьезных недостатков можно выделить высокий налог на дивиденды, но даже с учетом этого REIT остаются привлекательными.

Бумаги этого типа можно рекомендовать всем без исключения типам инвесторов.