Гостиница зарабатывает на простой вещи. Человеку нужно где-то ночевать в поездке, и этот спрос никуда не денется, пока не изобретут телепортацию. На этом и держатся инвестиции в отели как класс вложений. Но для инвестора из России в 2026 году картина перевернулась. Покупка акций Hilton через брокера, ещё недавно очевидный путь, превратилась в квест с иностранным счётом и двойным налогом. Зато выросли внутренние варианты, от биржевых паёв ЗПИФ до сервисных апартаментов на Чёрном море, а АФК «Система» готовит на бирже первого чистого отельного игрока. Ниже разберём все рабочие способы вложиться в гостиничный бизнес, сколько они приносят на самом деле и кому какой подходит.
Предупреждение о рисках: Инвестирование в ценные бумаги связано с риском частичной или полной потери вложенных средств. Стоимость активов может как расти, так и снижаться. Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с квалифицированным финансовым советником.
Почему гостиничный бизнес интересен инвестору
Спрос, который трудно отменить
Международный туризм в 2025 году поставил рекорд. По данным UN Tourism, мир принял около 1,52 млрд международных туристов, на 4% больше прошлогоднего, а доходы отрасли дошли до 1,9 трлн долларов. Это уже выше допандемийного 2019 года, и спрос продолжает смещаться к путешествиям как к норме жизни, а не роскоши.
В России работает свой драйвер. Закрытие части зарубежных направлений и слабый рубль развернули поток внутрь страны. По предварительным данным Росстата, в 2025 году граждане совершили около 84,2 млн турпоездок по стране (оценки отраслевых союзов выше, методики расчёта различаются). Государство закрепило тренд деньгами. Национальный проект «Туризм и гостеприимство» ставит цель довести внутренний турпоток до 140 млн поездок к 2030 году.
За этим спросом стоит структурный дефицит. Качественных гостиничных номеров в стране мало, и отрасль физически не успевает за потоком. Именно поэтому отельная недвижимость попала в фокус девелоперов и фондов одновременно.
Спрос на отели не отменит технический прогресс. Чтобы он исчез, человечеству пришлось бы перестать ездить в командировки, на отдых и к родным сразу, а это сценарий из фантастики. Отсюда и репутация сектора как защитного на длинной дистанции.
Что показывает рынок в 2025–2026 годах
Свежие цифры заставляют отказаться от лозунга «отели всегда растут». В США 2025 год принёс первое с пандемии снижение загрузки. По данным CoStar, средняя заполняемость опустилась до 62,3%, а выручка на номер (RevPAR) даже снизилась примерно на 0,3%.
В Европе картина мягче, CBRE фиксирует рост RevPAR примерно на 2,8%. Внутри сектора разрыв вырос. Люксовые отели прибавили около 3%, а эконом-сегмент потерял порядка 4,4% RevPAR, потому что массовый турист стал экономнее.
Россия в это же время идёт против глобального тренда. Ввод качественного номерного фонда в 2025 году стал максимальным за десять лет. По оценке NF Group, открылось около 10,5 тысячи номеров, на 17% больше, чем годом ранее. Операционные показатели крупнейшей сети это подтверждают. У Cosmos Hotel Group RevPAR за 2025 год вырос на 11% при средней загрузке 67,4%.
| Показатель 2025 | США | Европа | Россия |
|---|---|---|---|
| Средняя загрузка | 62,3% | ~68–70% | ~67% (крупные сети) |
| Динамика RevPAR г/г | −0,3% | +2,8% | +11% (Cosmos) |
| Главный тренд | охлаждение | умеренный рост | рекордный ввод фонда |
Как читать гостиничный бизнес через RevPAR, ADR и загрузку
Прежде чем выбирать инструмент, стоит освоить три показателя, на которых держится вся отраслевая аналитика. Без них квартальный отчёт отельной компании или презентация апарт-проекта выглядят набором красивых слов.
- Загрузка (occupancy) показывает, какая доля номеров продана. Формула простая, это проданные номера, делённые на все доступные. Заполняемость в 70% значит, что семь номеров из десяти приносят деньги, а три простаивают.
- ADR (Average Daily Rate) измеряет среднюю цену проданного номера за ночь. ADR считают как выручку от номеров, делённую на число занятых номеров. Это индикатор ценовой силы бренда. Дорогой отель в центре Москвы и хостел у вокзала живут в разных диапазонах ADR.
- RevPAR (Revenue Per Available Room) соединяет первые два показателя и потому считается главным. Выручку на доступный номер получают перемножением загрузки и ADR либо делением всей номерной выручки на весь фонд, включая пустые номера. В этом и сила метрики. Отель может задрать цены, но если номера пустуют, RevPAR это вскроет.
Эти же три буквы пригодятся при оценке физического объекта. Если девелопер апарт-отеля обещает доходность, но молчит о прогнозной загрузке и ADR, расчёт строить не на чем.
Все способы инвестировать в отели на одной карте
Вложиться в гостиничный бизнес можно девятью принципиально разными способами, и они расходятся по порогу входа в сотни раз. Одни требуют пары тысяч рублей и брокерского приложения, другие начинаются от пяти миллионов и юридического сопровождения. Ниже вся карта на одном экране, а затем разберём ключевые ветки подробно.
| Способ | Порог входа | Ориентир доходности | Ликвидность | Главный риск | Из РФ в 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Акции гостиничных сетей | от 1 акции | рост курса + малые дивиденды | высокая | инфраструктурный, санкции | через ин. брокера |
| Гостиничные REIT | от 1 пая | дивиденды 3–9% | высокая | налог 30% на дивиденд | через ин. брокера |
| Hospitality ETF | от 1 пая | дивиденды + рост | высокая | тот же | через ин. брокера |
| Паи ЗПИФ недвижимости (РФ) | от ~1 000 ₽ (биржевые) | 8–12% рентного дохода | средняя | качество активов, скидка к СЧА | да, на MOEX |
| Акции рос. отельной сети (Cosmos, после IPO) | от 1 акции | рост + дивиденды | высокая | оценка размещения | да, после IPO |
| Кондо-отель / сервисные апартаменты | от 4,5–6 млн ₽ | реально 7–9% | низкая | заявленная ≠ реальная | да |
| Краудфандинг и краудлендинг отелей | от 10–100 тыс. ₽ | 15–25% по займам (заявл.) | очень низкая | дефолт проекта | да |
| Прямой заём или доля в стройке | от сотен тыс. ₽ | договорная | очень низкая | потеря капитала | да |
| Облигации отельных компаний | от 1 000 ₽ | купон на уровне ОФЗ+ | высокая | дефолт эмитента | да (рос. эмитенты) |
Карта делится на две большие зоны. Слева бумажные инструменты, где вы покупаете долю в чужом отельном бизнесе через биржу и в любой момент можете выйти. Справа реальные активы, где вы становитесь совладельцем конкретных метров с высоким порогом и слабой ликвидностью.
Для россиянина в 2026 году добавилась третья ось, доступность. Бумаги зарубежных сетей требуют иностранного счёта, а вот российские паи, апартаменты и краудлендинг доступны напрямую.
Акции гостиничных сетей и hospitality ETF
Самый прямой способ вложиться в отели через биржу, это купить акции компании, которая ими управляет. Крупнейшие сети давно публичны. Hilton (HLT), Marriott (MAR) и Hyatt (H) торгуются в США, британская InterContinental (IHG) в Лондоне и Нью-Йорке, бюджетная Choice Hotels (CHH) на бирже NASDAQ, а растущий китайский Atour (ATAT) вышел на IPO в 2022 году.
Важный нюанс, о котором забывают новички. Гиганты вроде Marriott и Hilton почти не владеют зданиями. Они работают по модели asset-light, то есть зарабатывают на франшизе и управлении чужими отелями. Отсюда высокая рентабельность и заоблачные мультипликаторы.
На середину июня 2026 года Hilton торговался с P/E около 53, а дивидендная доходность не дотягивала и до 0,2%. Покупая такие бумаги, вы делаете ставку на рост бренда и франчайзинговой выручки, а не на дивиденды.
Для инвестора из России главный вопрос здесь не «какую акцию выбрать», а «как до неё дотянуться». После 2022 года торги иностранными бумагами через российскую инфраструктуру не идут, а доступ остался через счёт у зарубежного брокера со всеми вытекающими сложностями пополнения и хранения. Механику доступа, статус квалинвестора и валютную переоценку подробно разбирает отдельный материал.
Акции сетей, это история про рост, а не про ренту, и для россиянина она сопряжена с инфраструктурным риском.
Гостиничные REIT
Если акции сетей, это ставка на управление брендом, то гостиничные REIT, это ставка на саму недвижимость и её арендный поток. REIT (Real Estate Investment Trust), это фонд, который владеет портфелем отелей и сдаёт их операторам.
Главная особенность закреплена законом. По §857 Налогового кодекса США, REIT обязан направлять на дивиденды не менее 90% налогооблагаемого дохода. Поэтому такие фонды платят щедрее обычных акций.
Для российского инвестора есть нюанс. Дивиденды американских REIT облагаются у источника по ставке 30% из-за приостановки налогового соглашения, и зачесть этот налог в России нельзя. Подробнее об этом в налоговом разделе ниже. Базовое устройство REIT, виды фондов и их роль в портфеле разобраны в отдельном обзоре.
ЗПИФ недвижимости и IPO Cosmos на МосБирже
Пока зарубежные бумаги требуют иностранного счёта, на Московской бирже отельная тема только формируется, и тем интереснее наблюдать за стартом. Два инструмента заслуживают внимания уже сейчас.
Первый, это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Инвестор покупает пай, фонд владеет коммерческой недвижимостью и распределяет рентный доход, ориентир по рынку держится в коридоре 8–12% годовых. Паи торгуются от тысячи до нескольких десятков тысяч рублей за штуку, так что порог входа на порядки ниже покупки физического объекта.
Рынок таких фондов растёт стремительно. Чистые активы рыночных ЗПИФН к началу 2026 года превысили 950 млрд рублей. Загвоздка в том, что доминируют склады и офисы, а чисто гостиничных фондов на бирже пока почти нет. Управляющие компании только заявляют о выходе в этот сегмент, упаковывая в фонды санатории и базы отдыха. Базовая механика биржевых ЗПИФН, их доходность и риски (включая скидку рыночной цены к стоимости активов) разобраны в обзоре недвижимости.
Второй и куда более громкий сюжет, это подготовка IPO Cosmos Hotel Group. Это крупнейшая гостиничная сеть страны, она входит в АФК «Система» и по итогам 2025 года управляет 44 отелями на более чем 11 000 номеров в 28 городах. Финансово сеть выглядит крепко. По данным отчётности за 2025 год, выручка выросла на 20% до 20,9 млрд рублей, а OIBDA прибавила 27%. Размещение анонсировано на 2026 год.
До размещения опосредованную ставку на ту же сеть даёт владение акциями материнской АФК «Система» (AFKS), но там отельный бизнес растворён среди десятков других активов холдинга, от телекома до медицины. Чистой отельной экспозиции это не даёт.
Кондо-отели и сервисные апартаменты
Здесь начинается территория реальных метров. Вместо доли в чужом бизнесе инвестор покупает конкретный номер и получает доход от его сдачи. Звучит как пассивная мечта, но именно в этом сегменте больше всего маркетингового тумана, поэтому разберём его дотошнее.
Сначала о терминах, потому что их постоянно путают, а разница принципиальна для кошелька.
| Формат | Что покупаете | Доход | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Кондо-отель | право собственности на номер | доля от сдачи через УК | можно продать, завещать, заложить |
| Сервисные апартаменты | апартамент в доходной программе | аренда через оператора | низкая, рынок узкий |
| Таймшер | лишь право пользования по неделям | дохода нет, только отдых | почти нулевая, перепродать крайне трудно |
Таймшер сразу выносим за скобки. Это не инвестиция, а форма предоплаченного отдыха, заработать на нём практически невозможно. А вот кондо-отели и сервисные апартаменты, это рабочая модель, особенно на юге и в столицах.
Схема выглядит так. Девелопер строит апарт-комплекс, продаёт отдельные юниты инвесторам, а управляющая компания вроде VALO, YE’S или Vertical сдаёт их как гостиничные номера и делится выручкой. Порог входа начинается примерно от 4,5–6 млн рублей за юнит.
Посчитаем на круглых числах. Юнит за 6 млн рублей при реальной доходности 8% приносит около 480 тысяч рублей валовой выручки в год. После НДФЛ, комиссии управляющей компании, эксплуатационных сборов и повышенного налога на имущество как на нежилое чистыми остаётся примерно 350–380 тысяч, или порядка 6% годовых на вложенный капитал. Окупаемость растягивается на 16–17 лет без учёта возможного роста цены самого объекта. Прежде чем замораживать 6 миллионов на такой срок, эти 6% стоит честно сравнить с депозитом и паями ЗПИФ.
С 1 сентября 2025 года апарт-отели обязали получать «звёздность» наравне с гостиницами, а туристический налог в 2026 году вырос до 2%. Дополнительные услуги вроде питания и спа с 2026 года облагаются НДС по базовой ставке. Всё это съедает доходность, о которой молчат буклеты.
Отдельная боль, это качество управляющей компании. Доход инвестора целиком зависит от того, насколько честно и эффективно УК заполняет номера и считает выручку. Прозрачность расчётов в этом сегменте оставляет желать лучшего, а сменить оператора в готовом комплексе почти невозможно. Поэтому проверять репутацию УК и условия договора нужно строже, чем сам объект.
Общая логика покупки физического номера, доходность и налоги по аренде совпадают с обычной инвестиционной недвижимостью.
Краудфандинг, краудлендинг и прямой заём
Гостиница, это не обязательно башня на тысячу номеров. Это может быть и мини-отель на десяток комнат, авторам которого нужны деньги. Так появляется четвёртый способ, коллективное финансирование через инвестиционные платформы.
Различают две модели. При краудфандинге инвестор получает долю в проекте, при краудлендинге, выдаёт заём под процент. Рынок легализован и поднадзорен.
Специализированных платформ только под отели в России пока нет, гостиничные проекты проходят через общие площадки коммерческой недвижимости. Базовую механику и, что важнее, типичные провалы краудфандинга стоит изучить до первого вложения.
Что специфично в налогах отельных инвестиций
Налоговая сторона часто решает, какой способ вложиться в отели выгоднее, поэтому пройдёмся по ключевым ставкам. Общие правила для инвестора подробно расписаны в профильном материале, здесь только то, что специфично именно для гостиничной темы.
Доход от продажи ценных бумаг и дивиденды российских эмитентов облагаются НДФЛ по отдельной шкале. Ставка составляет 13% при сумме баз до 2,4 млн рублей в год и 15% с превышения (ст. 224 НК РФ). Эта база не суммируется с зарплатой.
Главная ловушка ждёт в зарубежных бумагах. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и США приостановлено Указом № 585 от 08.08.2023. Из-за этого с дивидендов американских гостиничных REIT и сетей удерживается 30% у источника, а зачесть их в счёт российского НДФЛ нельзя. Итог, фактически двойной налог именно по дивидендам, что особенно бьёт по высокодоходным REIT.
Льгота долгосрочного владения тоже работает не везде. С 2025 года она применяется только к бумагам, выпущенным в России или странах ЕАЭС. На иностранные акции и REIT ЛДВ больше не распространяется. Зато для российских отельных бумаг (тех же будущих акций Cosmos или паёв ЗПИФН) и трёхлетняя льгота, и счёт ИИС-3 остаются рабочими инструментами оптимизации.
| Инструмент | Налог на доход и прирост | Дивиденды | Льготы для РФ-инвестора |
|---|---|---|---|
| Рос. акции, ЗПИФ, Cosmos | НДФЛ 13/15% | 13/15% | ЛДВ от 3 лет, ИИС-3 |
| Иностр. акции и REIT | НДФЛ 13/15% (декларируете сами) | 30% в США + 13/15% в РФ, зачёта нет | не применяются |
| Кондо-отель и апартаменты (аренда) | НДФЛ 13/15% либо ИП на УСН 6% | — | режим самозанятого к нежилым не подходит |
| Облигации отельеров | НДФЛ 13/15% с купона | — | ЛДВ, ИИС |
Отдельно про апартаменты. Поскольку юридически это нежилое помещение, удобный режим налога на профессиональный доход (4–6%) к сдаче такого юнита не применяется. Остаётся либо платить НДФЛ как физлицо, либо оформлять ИП. Это ещё одна причина закладывать налоги в расчёт доходности апарт-отеля заранее.
Преимущества и риски инвестиций в отели
Сначала сильные стороны, затем то, о чём предпочитают молчать продавцы.
Сильные стороны:
- Структурный спрос. Потребность в ночлеге не исчезает с прогрессом, а в России подкреплена ростом внутреннего туризма к цели в 140 млн поездок к 2030 году.
- Защита от инфляции. Отель пересматривает цены хоть каждый день, в отличие от облигации с фиксированным купоном.
- Широкий выбор порога входа. Зайти можно и за тысячу рублей через паи, и за пять миллионов через собственный номер.
- Дивидендный поток у REIT. Обязанность распределять 90% дохода даёт регулярные выплаты, ценные для рантье.
Слабые стороны:
- Цикличность и сезонность. В кризис поездки режут первыми, а загрузка курортного отеля зимой и летом отличается кратно.
- Разрыв обещаний и реальности в апартах. Витринные 12–20% против фактических 7–9% годовых, плюс зависимость от управляющей компании.
- Налоговый штраф за зарубежье. 30% у источника по дивидендам США без права зачёта делают иностранные REIT для россиянина заметно менее выгодными.
- Инфраструктурный риск. Доступ к зарубежным бумагам идёт через иностранный счёт с рисками блокировок и сложностей вывода.
- Низкая ликвидность реальных активов. Продать номер в апарт-отеле быстро и без дисконта получается редко.
Сложите это вместе, и вырисовывается профиль сектора. Отели умеют обгонять рынок на благоприятном отрезке, но требуют терпения к просадкам и трезвой оценки каждого инструмента. Это добавка к портфелю, а не его фундамент.
Какой инструмент какому профилю подходит
Универсального «лучшего способа» вложиться в отели не существует, выбор зависит от капитала, горизонта и готовности возиться с недвижимостью. Сведём логику выбора в одну таблицу.
| Профиль инвестора | Что подходит | Чего избегать |
|---|---|---|
| Новичок с малым капиталом, хочет пассивно | биржевые паи ЗПИФН, облигации отельеров | кондо-отель, прямой заём в стройку |
| Готов вложить «в свои метры» 5–6 млн ₽ | сервисные апартаменты с проверенной УК | проекты с обещаниями 18–20% |
| Квалинвестор с зарубежным доступом | гостиничные REIT, акции сетей, hospitality ETF | концентрация в одном тикере |
| Верит в российский турбум | ЗПИФН, акции Cosmos после IPO, облигации | таймшер |
| Высокий аппетит к риску | краудлендинг отельных проектов малой долей | весь капитал в один проект |
Логика простая по сути. Чем меньше капитал и желание управлять, тем ближе к биржевым бумагам. Чем больше денег, горизонт и вера в конкретный объект, тем оправданнее физическая недвижимость. А зарубежные REIT и акции сетей сегодня, это инструмент для квалифицированного инвестора, который уже разобрался с иностранным счётом и принял его риски.
Заключение
Инвестиции в отели остаются осмысленным способом диверсифицировать портфель, но в 2026 году заходить в них российскому инвестору приходится иначе, чем пять лет назад. Прямая дорога к акциям мировых сетей сузилась до тропы через иностранного брокера с налоговым штрафом, зато открылись внутренние ворота, от биржевых паёв недвижимости до собственного номера в апарт-отеле, а на горизонте маячит IPO первой публичной отельной сети страны.
Главный вывод не изменился с поправкой на новые реалии. Гостиничный бизнес, это циклическая добавка к портфелю, а не его основа. Один-два инструмента из этой статьи, выбранные под ваш капитал и горизонт, способны усилить диверсификацию и дать экспозицию на растущий внутренний туризм. Но собирать весь портфель из отельных активов не стоит, как бы заманчиво ни выглядели цифры в презентациях.
· еженедельно по субботамГлавное за неделю: разборы, инструменты и налоги РФ — за 5 минут.
